Poradíme vám, jak ideálně stanovit prodejní cenu nemovitosti

Jedno z prvních kritérií, podle kterého potenciální kupující vyhledává nemovitost, je cena. V tomto článku se zaměříme na to, jak coby prodejce stanovit tržní cenu, abyste neprodělali, ale zároveň našli kupce, který bude ochoten kupní cenu zaplatit. 

Nepodceňujte ani nepřeceňujte

Nasadit hned na začátku co nejvyšší cenu a počítat s tím, že máte dost času prodávat (a tak budete postupně cenu snižovat), není zrovna optimální. A přesto tuto chybu dělá stále mnoho prodávajících. Zkuste se na chvíli vžít do role člověka, který hledá byt či dům. Jak by na vás zapůsobila nemovitost, která je v inzerci příliš dlouho? Možná by vás napadlo, že s ní není něco v pořádku, když ji nikdo dosud nekoupil. A přesně tak to je! Potenciálním zájemcům nemovitosti, které jsou inzerovány dlouhé měsíce až roky, moc „nevoní“. Dotyční pak hledají důvody, proč dosud domy nebo byty nenašly svého kupce.

I když na prodej z jakéhokoliv důvodu pospícháte, nenabízejte nemovitost za příliš nízkou cenu. Sice by se po ní jen zaprášilo, ale vy byste zbytečně prodělali. 

Jak ale stanovit prodejní cenu co možná nejlépe? Tady máte naše doporučení, pokud se tedy na tento nesnadný úkol cítíte.

Začněte strategií

Připravte se na prodej předem a nestanovujte cenu od oka. To je to nejhorší, co byste mohli udělat. Nejdříve věnujte čas strategii. Podívejme se, na co byste se v ní měli zaměřit:

• Identifikujte cílovou skupinu – představte si a popište (klidně na papír) ideálního kupce, který právě vaši prodávanou nemovitost nejvíce ocení, zřejmě se po ní už teď poohlíží a bude ochoten za ni zaplatit cenu, kterou si představujete. Pokud prodáváte dům nebo byt 3+1 poblíž školy, nejspíš by nejvíc vyhovoval rodině s dětmi. Garsonku zase ocení svobodný člověk, který nechce nebo nemůže měsíčně vynakládat příliš velké sumy za bydlení. Bezdětnému, třeba staršímu páru by se zase hodil byt 2+1. 
• Podívejte se na ostatní nemovitosti – zaměřte svou pozornost na nemovitosti, které jsou si podobné s tou vaší a nacházejí se i ve stejné lokalitě. Analyzujte konkurenční ceny srovnatelných nemovitostí. Ale podle čeho je srovnávat? Určitě podle velikosti, dispozice, vybavení, úprav při rekonstrukci. Za konkurenční výhodu se dá považovat také samostatná koupelna a WC, blízkost občanské vybavenosti, dopravní dostupnost, balkon či lodžie, výtah v domě, zahrada nebo třeba garáž. Myslete na to, že u konkurenčních nabídek je nutné sledovat i stáří inzerátu. Nemovitost, která čeká na svého zájemce na inzertním serveru déle než půl roku, má zřejmě nějakou tu vadu na kráse, třeba právě i nadsazenou cenu.
• Sledujte místní trh delší dobu – pro stanovení optimální ceny je opravdu důležité ceny a místní trh s realitami sledovat dlouhodobě. V tomto případě klidně zvolte schůzku s makléřem, který má v tomto ohledu pravděpodobně nejvíce zkušeností.
• Stanovte pravděpodobnou nabídkovou cenu – ta ještě není finální, berte ji pouze jako orientační. Tvorbou tržní ceny se budete muset zabývat hlouběji.

Seznamte se s cenovou mapou

Nabídkovou cenu, kterou jste si vytvořili při mapování konkurence na inzertních portálech, rozhodně nepovažujte za bernou minci. Zveřejněná cena u prodávané nemovitosti ve vedlejší ulici totiž nezaručuje, že se brzy najde kupec. Jedna věc totiž je, za jakou cenu se nemovitost veřejně nabízí, druhá věc, za jakou se skutečně prodá. Vidíte, že soused prodává byt 3+1 za milion? No jo, ale co když ho za tuto cenu bude nabízet roky a ve finále ho prodá za poloviční cenu? 

Proto se vyplatí nahlédnout do cenových map, které čerpají data přímo z kupních smluv (ceny jsou tedy skutečně realizované). V cenových mapách se zaměřte na cca 10 nemovitostí, které se ve vaší oblasti prodaly za poslední rok. Z cen za metr čtvereční si vytvořte průměr. Výsledkem je přibližná tržní cena, za kterou můžete svou nemovitost prodat.

Nepřehnali jste to s výší ceny?

Vaše finální cena by měla být konkurenceschopná. Jenže co je málo a co je moc? Jestliže je v blízkosti vámi prodávané nemovitosti hned několik dalších, které nabízejí zájemcům v podstatě to samé, nemůžete si s výší ceny příliš vyskakovat. 

Pokud je ale vámi nabízená nemovitost něčím jedinečná oproti ostatním, má nějaké bonusy navíc, můžete si dovolit nasadit vyšší cenu. V tomto případě by vám mohlo pomoci „vyšperkovat“ dům či byt k dokonalosti, aby vynikl mezi ostatními. Doporučujeme najmout si odborníka na homestaging, který ví, jak nachystat lákavý interiér. Dále se vyplatí zainvestovat do práce zkušeného fotografa, který zase ví, jak správně nasvícenými a stylizovanými fotografiemi nalákat. S pomocí těch, kteří realitám rozumí, zvládnete i v konkurenčním prostředí prodat jako první.

Vše musíte podpořit promyšlenou propagací. Aby se výhodně prodalo, tak musíte oslovit deseti tisíce možných zájemců. Jen tak zajistíte, že celý obchod bude nakonec úspěšný.