Exekuce, zástavní práva a věcná břemena

tn2_obrazek_43Omezením vlastnického práva na listu vlastnictví je postižena velká část prodávaných nemovitostí. Většina se dá před prodejem řešit, ale je zapotřebí, aby se řešení ujal odborník, který dokáže vyhodnotit rizika, zjistit veškeré závazky a na základě těchto zjištění je schopen navrhnout řešení obchodního případu tak, aby nedošlo k vzniku nevratných škod třetím osobám a to zdůvodu, že výše závazků bude převyšovat kupní cenu nemovitosti.

Ze zkušenosti víme, že důkladné prověření nemovitosti před tím, než nabídku začneme prezentovat je nejdůležitějším krokem k úspěšnému a bezpečnému prodeji. Aktuální informace o nemovitosti získáte z listu vlastnictví, který byste si měli zkontrolovat před rozhodnutím o koupi nemovitosti. Před koupí nemovitosti si nechte vysvětlit, jakým způsobem budou jednotlivá omezení řešena. V případě, že nemovitost kupujete přes realitní kancelář je nutné, aby Vám aktuální list vlastnictví předložila ještě před rezervací nemovitosti a zároveň vám byla dána garance o výmazu omezení na listu vlastnictví (aspoň my to tak vždy děláme). Níže uvádíme přehled omezení, se kterými se nejčastěji můžete setkat.

 

Exekuce

Je-li nemovitost postižena exekucí (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji atd.) nesmí dlužník s majetkem nakládat s výjimkou běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb a udržování a správy majetku, tzn. nemovitost nesmí prodat. Veškeré právní úkony spojené s převodem jsou v době trvání exekuce neplatné.

Řešením je úhrada exekuce před převodem nemovitosti, tím exekuce končí a lze s ní volně nakládat. Úhrada exekucí je ale poslední úkon, který se řeší. Nejprve je nutné důkladně prověřit všechny aktuální závazky prodávajícího, což je velice složitá a pro laika téměř nemožná věc, tak aby se nestalo, že se jedna exekuce zaplatí a poté na list vlastnictví bude vložena další. Setkáváme se s případy, kdy po vyčíslení všech aktuálních závazků dospějeme k názoru, že prodej již nejde řešit a to z důvodu, že závazky převyšují hodnotu nemovitosti.

Doporučení: 

  • řešením exekuce vždy pověřte odborníky, kteří se v této problematice vyznají a často se s ní setkávají (realitní kancelář nebo advokátní kancelář). 
  • Nikdy jako kupující nesouhlaste s použitím svých prostředků na úhradu závazků prodávajícího. Prodávající nebo zprostředkovatel takového obchodu musí mít vlastní kapitál na výplatu závazků prodávajícího.
  • Pamatujte, že v případě takto postižených nemovitostí nemusí být všechny závazky zapsané na listu vlastnictví.

 

Soudcovské zástavní právo a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu


Je předstupněm exekuce a slouží k zajištění dluhu u státního orgánu, většinou se jedná o finanční úřad nebo OSSZ. Zástavní práva sice nebrání převodu, ale samozřejmě převodem nezanikají. K zániku dochází až po úplném uhrazení dlužné částky. U těchto případů je postup stejný jako u řešení exekucí.

 

Zástavní právo smluvní

Toto zástavní právo je nejběžnějším omezením, s kterým se setkáte. Je používáno bankovním i nebankovním sektorem k zajištění hypoték, úvěrů ze stavebního spoření i spotřebitelských úvěrů. K zániku zástavního práva dochází po úhradě závazků na účet věřitele. Výši závazků zjistíte z vyčíslení poskytnutého věřitelem. Vyčíslení obsahuje také souhlas s prodejem zástavy a následný závazek věřitele o výmazu zástavního práva. Mějte na paměti, že v případě neuhrazení celé dlužné částky vč. případné pokuty za předčasné splacení nedojde k zániku zástavního práva.

 

Věcné břemeno

Věcná břemena slouží k tomu, aby oprávněný mohl využít určitou část užitné hodnoty cizí věci. Pro vlastníka to znamená, že je naopak povinen něco dát, konat, trpět, nebo se něčeho zdržet. Pokud je tedy nemovitost zatížena věcným břemenem a změní se jeho vlastník, na povinnostech z věcného břemene se nic nemění. Vždy je potřeba zjistit na základě čeho věcné břemeno vzniklo. Věcné břemeno může výrazným způsobem omezit užívání nemovitosti a tím snížit její hodnotu.

Pamatujte na to, že omezení vlastnického práva je v části případů závažný problém, který brání převodu nemovitosti, a proto je k tomu nutno přistupovat s největší opatrností. Jen část zprostředkovatelů je schopna takovou situaci řešit.


Máte dotazy týkající se omezení vlastnických práv? Zeptejte se rádi odpovíme.